(Atualizado em 7 Março 2021)
Investir em fundos imobiliários é uma excelente alternativa para quem quer entrar no mercado imobiliário sem ter que lidar com os incómodos que comprar um imovel diretamente trás. É claro que comprar diretamente um imovel pode ter uma rentabilidade superior mas os riscos também são muito superiores e o trabalho que isso dá exige disponibilidade.
A melhor alternativa é investir em imobiliário através de fundos!
Se você deseja investir em propriedades ou diversificar seu portfólio, os ETFs REIT (real estate investment trust) são uma ótima maneira de obter exposição aos mercados imobiliários globais.
Fundos de Investimento Imobiliário (REITs) são empresas que possuem, operam ou financiam propriedades geradoras de renda diretamente. Eles normalmente se concentram em propriedades comerciais (shoppings, hotéis, blocos de escritórios etc.) em vez de residenciais, são negociáveis na bolsa de valores e reúnem o dinheiro dos investidores em participações diversificadas – pense neles como o equivalente a fundos mútuos para imóveis .
Como funcionam os REITs?
Os REITs são um veículo de investimento reconhecido internacionalmente, estabelecido pela primeira vez nos Estados Unidos em 1960, com o objetivo de ampliar a participação no mercado imobiliário como uma classe de ativos. O Reino Unido chegou um pouco tarde para o jogo, aprovando a legislação REIT em 2007. Os critérios de qualificação para o status REIT variam por território, mas geralmente, uma empresa é qualificada se:
- Invista pelo menos 75% de seus ativos em imóveis.
- Ganhe pelo menos 75% dos lucros com aluguel de propriedade, juros sobre hipotecas ou vendas de propriedades.
- Pague pelo menos 90% do lucro tributável como dividendos aos acionistas.
- Ter, no máximo, 50% de suas ações detidas por 5 ou menos acionistas.
- No Reino Unido, o negócio de aluguel de propriedades deve incluir pelo menos 3 propriedades e nenhuma propriedade individual pode representar mais de 40% do mesmo.
Em troca, os REITs se beneficiam de um regime tributário benigno. Por exemplo, os REITs do Reino Unido não pagam imposto sobre empresas ou imposto sobre ganhos de capital sobre seus investimentos imobiliários, ao contrário de veículos mais antigos e menos eficientes, como empresas imobiliárias e fundos de investimento em unidades de propriedade. Como resultado, a maioria das empresas imobiliárias tradicionais do Reino Unido (por valor) se converteram em REITs, de acordo com a British Property Federation.
Tal como acontece com os fundos de ações, existem diferentes tipos de REITs. Alguns são grandes, com carteiras altamente diversificadas, enquanto outros se especializam em um determinado tipo de imóvel. Por exemplo, alguns REITs se concentram em autoarmazenamento, ou cirurgias médicas, ou pequenas unidades de negócios. A maioria dos REITs são conhecidos como REITS de ações e investem diretamente em suas propriedades. Os REITs hipotecários fornecem hipotecas para proprietários ou compram títulos lastreados em hipotecas (MBS), enquanto os REITs híbridos combinam e combinam as duas abordagens.
Por que os REITs são melhores do que investir diretamente em propriedades?
Os REITs podem ser listados publicamente e negociados no mercado de ações, assim como outros títulos negociados em bolsa. Isso torna os REITs altamente líquidos em comparação com propriedades individuais que podem levar anos para serem compradas ou vendidas – como qualquer proprietário pode testemunhar. A iliquidez costuma ser um problema até mesmo para os veículos de empresas de propriedade listada. Sua estrutura forçou alguns a limitar os resgates em épocas de estresse, prendendo os investidores porque a empresa não conseguiu liquidar seus ativos com rapidez suficiente.
Como veículos de investimento agrupados, os REITs têm o poder de fogo financeiro para investir em várias propriedades, enquanto os pequenos investidores são forçados a fazer todas as suas apostas em uma única propriedade em um único mercado se investirem diretamente. Você também pode investir em um REIT ETF globalmente diversificado por um punhado de euros, em vez dos milhões que você precisaria para comprar uma única torre em Londres.
Além do mais, você não precisa se tornar um especialista em planejamento, financiamento, desenvolvimento e manutenção de propriedades quando pode terceirizar tudo isso para a equipe de gestão de um REIT.
Como os REITs se encaixam em meu portfólio?
Ao incluir REITs em sua alocação de ativos , você pode reduzir o risco associado ao seu portfólio por meio da diversificação .
Os REITs também são amplamente utilizados por investidores interessados em altos rendimentos de dividendos. A exigência de REIT de repassar 90% dos lucros como dividendos , mais o fato de muitos contratarem inquilinos em arrendamentos de longo prazo, torna os REITs uma fonte útil de renda.
Como faço para escolher estes ETFs?
Os ETFs REIT oferecem os mesmos benefícios que outros tipos de ETF: uma maneira simples, transparente e acessível de investir em uma cesta de títulos negociáveis.
REIT ETFs rastreiam índices de ações REIT para que você possa lucrar com o retorno de mercados imobiliários inteiros em vez de apostar em algumas empresas imobiliárias. Além disso, o reconhecimento internacional de REITs permitiu o desenvolvimento de ETFs de propriedade global de baixo custo.
Se você preferir exposição internacional e o potencial para rendimentos mais elevados, consulte o índice FTSE EPRA / NAREIT Developed Dividend+ .
Se você está confiante nas perspectivas de longo prazo do mercado do Reino Unido, investigue o Índice FTSE EPRA / NAREIT do Reino Unido.
Naturalmente, é importante pesquisar a composição dos índices rastreados por seus ETFs pré-selecionados.
Os 10 maiores ETFs imobiliários do mercado
A tabela abaixo resume os maiores ETFs de propriedades disponíveis para investidores europeus. Você pode usar nossa comparação de gráficos e ferramentas de comparação detalhadas para avaliar suas escolhas de acordo com os indicadores-chave. Naturalmente, o Reino Unido é bem servido por ETFs imobiliários (afinal, imóveis são uma obsessão nacional!) E aqui tem 18 bons exemplos.
| Nome do Fundo | Fundo CCY | Tamanho do fundo (em m £) | TER em% pa | 5 anos em% |
|---|---|---|---|---|
| iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF | USD | 1.493 | 0,59% | 27,48% |
| iShares European Property Yield UCITS ETF | EUR | 1.351 | 0,40% | 46,18% |
| ETF iShares UK Property UCITS | GBP | 622 | 0,40% | -15,97% |
| iShares US Property Yield UCITS ETF | USD | 534 | 0,40% | 21,83% |
| Xtrackers FTSE EPRA / NAREIT Developed Europe Real Estate UCITS ETF 1C | EUR | 389 | 0,33% | 24,94% |
| iShares Asia Property Yield UCITS ETF | USD | 336 | 0,59% | 42,61% |
| Amundi ETF FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF DR | EUR | 155 | 0,24% | – |
| SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF | USD | 130 | 0,40% | 14,39% |
| HSBC FTSE EPRA / NAREIT Developed UCITS ETF USD | USD | 106 | 0,40% | 26,66% |
| VanEck Vectors Global Real Estate UCITS ETF | GBP | 79 | 0,25% | 19,57% |
Fonte: pesquisa justETF; em 11/05/2020
Porquê investir em imobiliário?
O imobiliário sempre foi visto como uma boa proteção contra a inflação. As alternativas para esta solução seriam o ouro, matérias primas ou até mesmo investir em bitcoin mas a verdade é que nada destes ativos produz nada pelo que são meramente especulativos, ao contrario do imobiliário que tem uma “rentabilidade”.
Quais os melhores fundos de imobiliário?
Se realmente quer adicionar à sua carteira uma componente de imobiliário, recomendo sempre optar por etfs o mais abrangentes possivel, e o mais baratos possivel.
O iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF ou o iShares European Property Yield UCITS ETF são ambos excelentes opções e a decisão poderá depender de vários fatores. Por exemplo um investidor Brasileiro deverá optar pelo primeiro enquanto um Português poderá preferir o segundo caso pretenda ter mais exposição ao mercado europeu.
Nota: este artigo representa a opinião do autor de uma maneira muito genérica e não deve ser encarado como aconselhamento financeiro. Consulte um profissional para ter uma opinião mais especifica para o seu caso.